[칼럼] '3달 밀린 월세 냈더라도 권리금회수 어렵다'

[칼럼] "3달 밀린 월세 냈더라도 권리금회수 어렵다": 계약해지 통보 전 연체된 임대료 냈다면 계약 유지는 가능; 2024.04.29 13:35 입력

이은실 기자 eunsilpress@naver.com

<span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt;"> <p> </p><table _id="news_image" border="0" cellpaddin="0" cellspacing="0" align="center" style="border:1px solid #d2d2d2;margin-top:15px;margin-bottom:15px;"><tbody><tr><td><div style="margin:8px"><img alt="[칼럼] 3달 밀린 월세 냈더라도 권리금회수 어렵다" src="http://kinvest.co.kr/PEG/2024/4/17143653224901.jpg" width="700" align="absmiddle"></div><div _id="news_caption" style="padding-left:8px;padding-right:8px;">▲▲엄정숙 부동산전문 변호사</div></td></tr></tbody></table><p> </p><p><span style="font-size: 11pt; font-family: 돋움, dotum; color: rgb(0, 0, 0);">[한국투자유치신문] </span><span style="font-size: 11pt; font-family: 돋움, dotum; color: rgb(0, 0, 0);"># "올해 계약 기간이 끝나면 권리금을 회수해 노후 준비를 하려고 합니다. 문제는 과거 임대료를 연체한 사실이 있다며 건물주가 권리금회수를 거부한다는 겁니다. 이미 연체된 임대료는 모두 낸 상황인데도 권리금회수를 방해하니 막막합니다"</span></p></span><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">과거 임대료를 연체한 세입자의 권리금회수를 놓고 건물주와 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않다. 전문가들은 임대차 관계에서 임대료 연체 사실은 중요한 변수가 될 수 있다고 경고한다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">24일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV’를 통해 "상가 임대차에서 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했다면 원칙적으로 권리금회수 기회를 보장 받기 어렵다"면서도 "반면 연체된 3기 이상의 임대료를 세입자가 계약 기간 내 모두 지급했다면 법률상 권리금회수 기회를 보장받을 수 있을지에 대해 혼란이 생길 수 있다"고 말했다. 이어 "하지만 3기 이상의 임대료를 연체된 사실이 있다면 세입자가 건물주에게 모두 지급했더라도 여전히 권리금회수는 어렵다"고 설명했다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">법률상 건물주는 정당한 사유 없이 세입자의 권리금회수 기회를 방해할 수 없다. 다만 3기 이상의 임대료를 연체했다면 이야기는 달라진다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자의 위법행위에 따라 권리금회수 기회가 박탈되는 경우를 명시한 규정이 있다. 그 가운데 3기 이상에 달하는 임대료 연체 행위는 권리금회수기회가 박탈뿐 아니라 계약해지 사유가 된다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">한 가지 명심해야 할 점은 법률에서 규정한 3기라는 숫자는 단순히 개월 수를 의미하지 않는다는 점이다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">엄 변호사는 "세입자가 연체한 금액이 3개월 치 임대료의 총합이 되었을 때 비로써 위법이 된다"며 "따라서 사정에 따라 부득이 임대료 연체가 발생하더라도 3기에 이르지 않도록 주의해야 한다"고 당부했다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">반면 세입자가 3기에 달하는 임대료를 연체했지만, 계약 기간 내 연체된 임대료를 건물주에게 모두 지급했다면 권리금회수 기회를 다시 보장받을 수 있을까.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">우선 계약해지 부분은 세입자에게 긍정적일 수 있다, 건물주가 아직 해지통보를 하지 않은 상황에서 세입자가 연체된 임대료를 모두 냈다면 해지 효력은 발생하지 않기 때문이다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">문제는 권리금회수도 해지 효력이 발생하기 전 연체된 금액을 모두 냈다면 기회를 보장받을 수 있는지다. 하지만 상임법에 따르면 연체된 임대료를 모두 냈다고 해도 세입자에게 권리금회수 기회는 보장되지 않는다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">엄 변호사는 "상임법상 '세입자의 임대료 연체 사실이 있는 경우'로 특정된 규정에 주목할 필요가 있다"며 "즉 과거라도 세입자가 3기 이상 임대료를 연체한 사실이 있다면 권리금을 회수할 수 없게 된다"고 전했다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">한편 3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있는 세입자는 갱신요구권 행사에도 제약이 생긴다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">상가 임대차에서 세입자는 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 권리가 있다. 하지만 상임법상에는 세입자가 갱신요구권을 행사하지 못하는 상황을 규정한 사항이 있는데 이는 권리금회수를 하지 못하는 규정을 공유한다.</span></div><div><br></div><div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">다시 말해 3기 이상 임대료를 연체한 사실이 있다면 갱신요구권 역시 행사가 어렵다는 말이다.</span></div><div><br></div><span style="font-family: 돋움, dotum; font-size: 11pt; color: rgb(0, 0, 0);">엄 변호사는 "3기 이상의 임대료 연체는 과거에 있었다는 사실 하나만으로 세입자에게 치명적인 사안이 될 수 있다"며 "이 경우 세입자는 권리금회수 기회뿐 아니라 갱신요구권 더 나아가 계약해지가 될 수 있다는 사실을 명심해야 한다"고 말했다.</span>

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